石家庄房管局有关工作人员介绍，其实所谓的强征个税并非“新规”1986年国家税务总局颁布的《个人所得税法》中就规定，个人转让居住5年以上的、家庭惟一生活住房享受免交个人所得税政策，其他交易均须交纳个人所得税。当时的规定是交易后自觉申报，现在只是改成“先税后证”也就是不纳税不能办理产权过户了

　　记者王聪

　　以实际成交价为准

　　新规定明确，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　转让二手住房，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　装修费用不缴税

　　关于住房装修费用，新规定明确，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10％。原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　如果提供购房发票或其他有关扣减项目明细资料，导致不能正确计算或难以准确计算房屋原值及应纳税所得额的，税务机关可对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。有关税务工作人员透露，对此，我市还没有明确的规定，相关规定预计将于近期内出台，出现这种情况的卖房人还要再等几天。

　　自住五年以上的惟一住房免个税

　　房管部门提醒，但对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但须到税务局审批；对于继承、赠予而进行的转让，也免征个人所得税及营业税，但需持有公证部门出具的公证书。

　　另外，对出售自有住房并准备在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　【案例说话】                            

　　怎样计算二手房屋交易个人所得税

　　赵先生2002年以15万购买了一套商品房，建筑面积为100平方米，没有装修。现在要以30万的总价卖出，那赵先生需要缴纳多少个人所得税费呢？

　　计算公式：个人所得税应纳税所得额＝转让收入房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用。

　　1、房屋原值＝原房价＋契税＋印花税＋产权证印花

　　印花税：成交价格的万分之五，即印花税为15万×0．05％＝75元

　　契税：按照当年的契税收缴基准利率按成交价的4％的一半，即2％征收。即契税为15万×2％＝3000元。

　　产权证印花为80元。

　　即房屋原值＝150000＋75＋3000＋80＝153155元；

　　2、二手商品房税金＝印花税＋营业税

　　营业税为出售收入的5．5％，即300000×5．5％＝16500元

　　即二手商品房税金＝75＋16500＝16575元；

　　3、合理费用＝住房装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等费用

　　由于没有装修，住房贷款利息＋手续费＋公正费用等共计2万元

　　则赵先生个人所得税应纳税所得额＝300000－153155－16500－20000＝110345元。

　　个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20％＝110345万×20％＝22069万元。

　　那么最后赵先生最终赢利为127931元，当然如果以售房价的1％来计算的话，个人所得税则为30万×1％＝3000元，至少节省将近2万余元。这样看来，石家庄5年内的房产交易获利空间“政策调控”变化并不太大。

　　如果简单计算，则为有人在购买了一所30万元的房屋后，将这所房屋以50万元的价格售出。假如相关合理费用总共为5万元，那么他需要缴纳的个人所得税为：（50－30－5）×20％＝3万元。

　　【相关链接】                            

　　二手房征个税计算方法

　　1．个人出售已购公有住房

　　应纳税所得额＝售房款－住房建筑面积×950元／平米－合理费用

　　应纳税额＝应纳税所得额×20％

　　2．已购公房产权人补交出让金后变为售商品房

　　应纳税所得额＝销售额－住房建筑面积×950元／平米－补交的土地出让金－合理费用

　　应纳税额＝应纳税所得额×20％

　　3．个人从市场上购买已购公房按规定补交出让金后变为可售商品房

　　应纳税所得额＝销售额－购买价款－补交的土地出让金－合理费用

　　应纳税额＝应纳税所得额×20％

　　4．个人从市场上购买的其他商品房

　　应纳税所得额＝销售额－购买价款－合理费用

　　应纳税额＝应纳税所得额×20％

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