酝酿了4年之久的《物业管理条例》（以下简称《条例》）将在9月1日起执行。法律界人士称，这部法虽然还没有正式执行，但是对现在的一些物业纠纷还有一定的参照作用。记者采访了法学硕士陈贵民，请他谈谈在与物业公司的纠纷中如何保护自己的权益。

　　案例回顾：儿子惨死家中物业赔偿16万

　　由于物业保安未尽到盘查责任，2年前儿子关伟在朝阳望京某小区的家中被歹徒残忍杀害。日前，他的父母将物业公司告上法庭，北京市朝阳法院判决关伟家属获得了16万多元的赔偿。

　　1997年，关家搬进了望京某小区内居住，和小区物业管理部签订物业管理公约。规定“管理制度不健全”、“未执行管理制度的”、“房屋及公用设施设备修缮不及时的”若给业主利益造成损害应由其承担赔偿责任。

　　2001年4月，两名罪犯带着尖刀来到该小区，因该楼值班保安没有盘查，楼宇的门禁系统、可视对讲系统的可视功能已坏。两名罪犯就冒充成物业人员骗开关伟的家门，抢劫中将关伟残忍杀害。两名罪犯在2001年11月被判处死刑，关家获得4万元经济赔偿。

　　关伟的父母认为，物业公司对惨案的发生具有不可推卸的责任，为此，关伟的父母要求法院判决物业赔偿法医鉴定费、整容费、死亡赔偿金等各项损失29万余元。

　　法院认为，业主和物业部门签订了公约，根据物业的承诺，保安人员未尽到自己的职责，使犯罪分子能够轻易进入业主家中，且还进行了较长时间的犯罪行动，造成了原告及其家人重大的人身伤害和财产损失。物业部门的行为违反了约定的义务，构成违约，应承担违约责任。而其行为也和犯罪分子的犯罪行为构成没有意思联络的共同侵权，因此也应该承担侵权责任。

　　法院本着在最大限度上救济受害人的原则，决定支持原告的侵权责任赔偿请求。最后，法院判决该小区物业主管公司赔偿业主163500元。

　　专家解答：如何界定物业保安的义务

　　目前，我国尚无统一的关于物业管理公司保安职责的法律规定，就目的而言，在衡量保安义务时，必须有一个合理的范围。而物业管理公司的保安义务并非法律直接规定，而是基于合同约定，业主需为其支付保安费用。

　　业主权益受侵害不能推定物业管理公司存在违约行为。毕竟，物业管理公司的保安不是警察。因此业主在和物业公司签署《物业管理服务合同》时，应对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项加以明确。
 

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