我们状告物业管理公司胜诉之路
 
胡锦涛主席、温家宝总理相继走访居民小区，关心社区环境、卫生、安全等服务工作对构建和谐社会的重要性。另据北京市消协调查，73%业主对小区物业管理不满意。北京朝阳法院动用手铐抓业主！大庆有些物管企业收费不服务，业主拒交物管费，被掐电断水。区法院直接替物管强制收费，受《宪法》保护的公民居住权屡遭侵犯。贯彻中央部署，维护居民权益已经到了刻不容缓的地步!
① ②
 
 
上午8时整,被告物业公司派车接送原告曹庆涵到法院出庭。被告接送原告,传为司法奇闻。被告为什么要接送原告?
1  一石激起千层浪
2004年底,大庆市委机关报《大庆日报》刊出通栏醒目标题：《业主曹庆涵状告物业》①，图文并茂,配以律师点评;同时,黑龙江日报报业集团《读者新报》头版头条刊出《首例业主追还物管费官司开打》②，破题便说：“业主与物业公司诉讼的事常有，但业主起诉要求物业公司退还已收走的服务费这还是第一起。”
曹庆涵说:“《物业管理条例》第67条规定业主不交服务费物业管理企业可以向法院起诉;没说物管企业收费不服务居民可以起诉追还。第68条规定业主违法构成犯罪追究刑事责任;没说物管企业违法犯罪也要追究刑事责任，只说行政机关可以警告、罚款。凡此种种，两者在条例里是不平等的;何况物管企业是法人，业主是个人，告赢难度极大,但没有别的办法!”好在市民非常关注,当天报纸脱销;电台、电视台也连续报道;市区居民纷纷给曹庆涵打电话:“曹老,你太勇敢了!我们支持你！”“曹教授,这不是你个人的事,你可要坚持住呀！” 一石缘何激起千层浪？
曹庆涵老人何许人士？，网上点名得知他一生坎坷，曾戴过四顶帽子: 58年在同济大学是“右派学生”，64年在北京是“反动分子”，66年在大庆是“现反分子”，68年在监狱是“政治罪犯”。他九死一生，出狱后换了四顶帽子:劳动模范、优秀党员、政协委员、人大代表，考上教授职称，继续维权争斗，在报刊评击社会暗角。今古稀之年被聘为市纪委监察局行风监督评议员，公安局警务监督员，名片上有一句话：“伸张正义，誓与腐败为敌！”这次个人冒险起诉，为的也是应验这句话。
近年,大庆物业管理费是黑龙江省政府最高限价的7、8倍，最高达每平方米每年17元多;还有高收费不服务的。省政府三番五次发文责令改正，但无果。报刊发表质疑文章可以说是“连篇累牍”。像《大庆天价物业费调查》(黑龙江《生活报》)等,轰动一时;仅曹教授在报刊发表评论就有20多篇，例如《从业主于玲挨打论物管业必须依法整治》、《业主权益受民法消法保护》等文（《大庆晚报》）,社会反响强烈。与业主没有合同关系的物管企业随便向居民收费，送达《征收物业管理费通知书》催缴,不缴就掐电断热;更荒唐的是：通知书未经诉讼就变成法院《行政执行通知书》，称“逾期不缴本院将强制执行”。居民气愤地发问：难道法院是物管企业开的？此外，物管企业占用、出租业主的物管用房、共用房屋比比皆是。类似问题行政投诉无效，导致诉讼不断，但居民们都输了。业主委员会成立难,成立的也没地方、无经费、非法人, 业主里什么人都有，不是个任何性质的“单位”。曹庆涵左思右想，只有一条路可走——
2  自己花钱 个人起诉
      ③
曹庆涵居住的会战社区没有聘请过任何物业管理公司，但有个物业管理公司年年在小区收费不服务少服务，甚至反服务，小区环境很差。不但不修路，连招呼都不打就把原来好好的4米多宽的沥青路挖了，搞成又低又窄的积水路和泥土路③（连门口道板是居民求别人铺的）;不但不绿化，反而把楼前路边原有的树砍掉了，留下树根④;不但不配保安巡逻，反而把楼下原有的保安值班房强拆了，土地被非法变卖，物业管理公司仅
 ④   ⑤
此获利6万多元！住家多次被盗，有的连防盗门也被盗;生活非常不便，几千居民连买一快豆腐的小店都没有，曹庆涵等业主想搞个露天市场，他个人出资1000多元铺好地面,但物管不配合，无法使用⑤。原有车库被物管公司占领，而许多家用汽车无处存放。除袋装垃圾运走以外,周边脏乱不堪入目⑤,大小便随地，而原有公用厕所也被变卖强拆。业主权益被全面侵犯，忍无可忍！
但是，刚拿起法律武器，问题就来了。路被挖了，树被砍了，保安房和公厕被拆了卖了，怎么办?《物业管理条例》里没讲此类问题;曹教授多次在报刊揭露并向市城管理部门投诉，但无果;条例讲过物管用房所有权属于业主，物管人无权占用，但有关部门公务员说：“业主买房时不包括管理用房和公用房”，说明这事可以不执行或者挑起“争议”。为避司法腐败，曹教授打官司尽可能单打一，所以他写《起诉状》一遍遍删改，连法官不认可的“修复被破坏的楼前路面”和“公布物管费使用账目”等诉求也忍痛割爱了，最后只剩下一条：“退还本年度收走的未服务部分的物业服务费1090元。”
仅此一点，立案也困难重重，因为没有先例。曹教授利用一切机会做法官的工作，把三年拍摄的《触目惊心的物业管理》成册照片和摄像呈送法官，强调法官也是居民，对普遍存在的物业只收费不服务问题也有体验，法官应该也是原告方之一;数十次奔波于各媒体之间，记者很快站到公益诉讼的原告一边。党报报道曹庆涵状告物业时写道：“曹老状告物业，居民都非常支持，19号楼张大爷算了一笔账：远的不说，就说最近3年，光两栋楼交的物业服务费就有20多万元，可物管公司只是清走袋装垃圾扫扫地,没绿化、没亮化、没保安、不封闭…….这是典型的光收费不服务少服务。这么差的物业服务还被定为三级,每年每平方米要收物业管理费12元（另加重复收取的给排水管网维修费3元是15元）,真不知道是怎么定出来的! 曹老告得对啊！”①有了舆论声援，加上法庭内外斗智斗勇，曹庆涵立案成功并对胜诉充满信心。
3  被告送鲜花要求原告撤诉
  被告物管公司领导见报后怕引起连锁反应业主都要退钱，多次到原告曹家“沟通”，送慰问鲜花，赔礼道歉，反复承诺给曹教授经济补偿，要求原告撤诉……
近3年在会战小区的物管公司以管理费名义收走约3百万元，从不公布账目，不知用往何处，所以许多业主对曹庆涵说：“你可不能撤诉呀！市民都盼着呢！” 曹庆涵答：“我请被告给我找撤诉理由，是我告错了？还是我收钱了？不，不管给我多少钱，我不可能撤诉。如果物管公司承诺整改，同意调解结案，但必须在法庭上。”尽管被告背后责怪原告“不好构通”，仍两次致函原告，诚恳至极,现摘录一段：
“尊敬的曹庆涵教授，您好！……我们表示深深的歉意……我们将对小区进行整体改造，已列入了明年的投资计划。请相信2005年的小区在面貌上、硬件的设施设备上都会有很大的变化，您老所提出的各种问题将会得到彻底的解决，我们会给您上交一份满意的答卷。”“关于退还未服务少服务的物业管理费用，我们建议此笔款项由您指定应用于明年的小区改造建设。届时，我们也将会聘请您老作为监督员来监督小区的改造工程。-----大庆油田物业集团(公章)及签名（经理）”
被告还邀请曹庆涵和居民代表开座谈会，承认过错，保证整改。媒体及时以《业主曹庆涵状告物业——续一》、《业主曹庆涵状告物业——续二》、《物业闻过则改》等为题连续报道。被告虔诚的承诺感动了党报和市民，没人怀疑这是不是真的。
4  原告彻底胜诉
物管公司领导人到曹家送鲜花道歉的时间，正是曹教授派车接送法官到家送达《开庭通知书》的时间，法官与被告在曹家相遇，这不是巧合，而是曹教授的精心安排:法官把“被告到原告家送花道歉的信息”带回了法院，制造这个情节是为了帮助法官建立公正审判的胆量与信心。果然，法庭调解结果，原告曹庆涵彻底胜诉。此案因为是首例而引起媒体广泛关注。《中国建设报》发表本报讯：《大庆业主诉讼追还物管费》⑥写道：
“ 大庆市会战小区业主曹庆涵按每平方米每月15元的标准交付物业服务费，但物业管理公司在绿化、保洁、保安、维修等方面均严重缺失，小区环境很差，业主签名信访无人答理，到行政主管部门投诉也无结果，在无可奈何之际，业主曹庆涵认为物管企业收费不服务少服务违反《消法》、《民法》有关条款，非纠正不可，                                           ⑥     ⑦
遂将萨尔图物业管理公司的主管单位大庆石油管理局告上法庭，要求退还未服务项目的服务费1090元。曹庆涵在《起诉状》中特别强调：本案不仅是钱多少的问题，主要目的在于业主维权，规范小区物业管理。
 “被告物管公司接到法院传票后，自知问题严重，即主动走访原告赔礼道歉，感谢原告的起诉给被告敲响警钟，要求原告撤诉并接受经济补偿。
 “ 原告认为，本案虽然是个人起诉，但打的不是个人官司，而是公益诉讼，撤诉是不可能的;如果被告闻过则改，可根据司法框架，调解结案。开庭当日，出现民间诉讼新鲜事：被告派车接送原告到法庭，在被告法人代表曾玉康局长的委托代理人承认过错、承诺整改的前提下，《大庆市萨尔图区人民法院[2004]萨民初二字第225号民事调解书》⑦宣布：“被告于2004年11月1日退还原告所要求的物业服务费。案件受理费由被告负担。”曹庆涵认为起诉目的已基本达到，同意将退还款用于2005年小区的改造建设。曹庆涵是建筑学教授，长期研究城建和物业,此举对我国小区建设和物业管理法制化、规范化具有推动作用。(2005.1.31)”
5 胜诉之痛！
物管公司败诉时向原告曹庆涵送交小区补救建设规划书。曹庆涵作为国家一级注册建筑师，从专业角度反馈了改进意见，支持物管公司履行承诺。
但是，谁也没有想到，这个规划书只是一个幌子,被告看诉讼风头已过，立即背弃全部承诺，不作任何整改,楼区至今无保安巡逻、无绿化养护，楼前仍是泥水路;也不将“退还款用于2005年的小区改造建设工程”。一方面继续不服务少服务;另一方面继续不签合同就向居民催要物业服务费,到曹家催费时,理所当然被曹教授拒绝。但是,多数业主还是由单位按老规矩统一交了物业服务费（曹教授的物业服务费已主动从单位取回由自己支配）。
小区物管人员无可奈何地告知胜诉的原告：和往年一样，从业主处收来的物业服务费又被上级抽走了！不知用往何处。曹教授依据《物业管理条例》第六十六条再次向行政主管部门投诉，仍无结果。申请法院强制执行，执行什么？“整改”的事法院执行不了。
曹教授和广大业主陷入了发人深思的“胜诉之痛”！
人们叹息：难道曹庆涵白告了！难道曹庆涵白赢了？但多数人坦言：中国物业管理刚刚起步，业主维权法律欠缺，但曹庆涵教授开了第一炮，是用法律武器追还物业服务费第一人，意义重大，不会白告，更不会白赢！
6  业主维权任重道远
近二年省政府针对大庆高收费连续下达4个行政文件“责令改正”，要求把市定物业服务费降到省定标准，要求把多收的钱退还业主，但未被执行;为此曹庆涵署名举报，市人大专案查证核实，要求行政人员改正，也未改正。近期国家和省相继发布《物业服务收费管理办法》（国发改价格[2003]1864号）（黑价联字[2004]104号），规定物业服务分类质量标准，按质论价，重申物业管理企业必须与业主签订合同确定权利与责任才可以收费。市物价部门公布自制的市物业服务收费管理办法,大量删改省办法、国办法，继续高收费越权立法。曹庆涵在《大庆晚报》征求意见时，发表《不该删的删了，不该加的加了，不该改的改了——物业费这样收我看不行》⑧等质疑文章，要求执行国办法、省办法，不搞市办法，依法行政。市民非常拥护。大庆日报发表评论《设个“市民参政奖”如何》，支持声援曹庆涵“不为名不计利，服理不服权。心忧天下，不平则鸣，积极参政。”⑨曹庆涵在物业服务费听证会上再次要求制定物业服务政府指导价不再高于全省最高价许多倍，曹庆涵的发
⑧  ⑨
言虽然受到媒体声援，但未能感动主管此事的公务员，读报知越权制定的市办法还要出台执行;至于对物管企业收费不服务少服务问题，仍然没有制约措施，曹教授经常接到居民慕名投诉电话,诉物管公司暴力收费，诉收走天价服务费却不服务，但曹教授仍然无可奈何，现行条例对比无能为力．．．．．．胜诉之痛仍在继续,曹教授经常说：“维权尚未成功，业主仍需努力！”
   7  社区是构建和谐社会的基础
国家出台《物业管理条例》，顾名思义，是对物的,不是对人的,是对管理的,不是对服务的。曹教授认为物业法规急需充实修改,在网上发表改革建议：“物业管理费”应正名为“物业服务费”，哪有这个道理：物业的主人不是管理人，而必要有服务人员管理？《物业管理条例》应正名为《业主权益保护法》，这样就不会出现“业主不交费物管企业可以起诉到法院追缴;却不说物管企业只收费不服务业主可以起诉追还”这类不对等的规定。广东省高级法院最近出台“业主可以告物管企业”的司法解释，开全国先河，但除本案外,尚未见小区业主告状追回已付服务费胜诉的报道。
有人说社区的事都是百姓小事，无关大局，曹教授发表几十篇文章反复宣传一个道理：“小区是社会的细胞，是和谐社会的基础，所以这是百姓大事也是国家大事。” 胡锦涛主席、温家宝总理百忙之中亲自走访视察居民小区,指出搞好社区对构建和谐社会的重要性。可见曹庆涵和广大业主“胜诉之痛”与国家主旨格格不入,物业管理体制与法规到了非改革不行的地步。事实证明，中国有关物业法规的制定与实施，没有业主参加、未经听证程序，是不可能公平的。业主“胜诉之痛”反映中国公民依法维权还任重道远啊！

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