《物权法》：小区车位归开发商所有？ 

    10月27日，十届全国人大常委会第24次会议六次审议《物权法》草案。关于车位归属问题，在五审稿中规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。六审后修改为：“车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”相比于五审来说，六审并无多大变化。

    在有人为《物权法》能够彻底解决车位归属权问题而欢呼雀跃的时候，记者的一位律师朋友对此则忧心忡忡。他对《物权法》对小区车位、车库归属权的规定这样评价：这种规定看似公平，实际上对开发商非常有利，将业主们推向了极其不利的境地。在这场影响法律制定者的大战中，业主们一败涂地。

    为什么这么认为呢？针对记者的疑问，这位律师朋友继续分析，先来看看规定，“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”随便翻开一份《商品房买卖合同》，基本都可以发现，开发商在合同上明确约定小区会所、车库等归开发商所有。我相信任何一个正常的开发商都不会不对此做出有利于自己的约定的，也就是说，《物权法》对小区车位、车库的规定相当于间接规定了“小区车位、车库归开发商所有”。

    这样就会出现一个非常不公平的现象，许多开发商会将车位、车库建设成本摊入房价，相当于业主们购买了车位、车库，但是其所有权却归开发商。开发商还可以再次出售，获取双倍利润。并且有些约定是不合法的，和房地产相关法律是相违背的，现在《物权法》的这一规定在一定程度上将不合法的约定合法化了，以后将纠纷不断，遗害不穷。

 

首例地下停车库之争业主获胜

    2006年8月12日，全国首例小区地下车库之争判决一审落槌：南京鼓楼区法院就江苏南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件做出如下判决，开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。因为地下停车库归属权是个全国性的问题，所以有人认为，此判决法律意义十分重大。

    但是一些法律界人士在对此案进行分析时认为，此案判决依据不充分，不具有普遍借鉴意义，面对开发商的上诉，此案判决结果可能有变。

    那么此案对东莞房地产市场地下车库之争是否具备借鉴意义呢？要分析这个问题，首先要分析南京鼓楼区法院对此案做出判决所依据的理由都是什么，这些理由是否可以复制到东莞。

   该案的审判长盛皓在接受媒体采访时给出了三大理由，其一，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。既然该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。

   其二，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。

   其三，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

“南京判决”对东莞不具有借鉴意义

     此案对东莞房地产市场地下车库之争是否具备借鉴意义呢？这些理由是否可以复制到东莞。让我们逐条分析这三个判决依据在东莞是否成立，先分析依据一，法院以“星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。”为由作出判决是否有法律依据呢？

    《华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。这些规定指明是地上建筑物以及其他附着物，对于地下建筑物则没有规定。

    即使是地上建筑物，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权也并不是不可以分开转让，比如第二十五条又这样规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。可见法院判决依据法律不当，也可以说法院在审理地下车库所有权之争时无法可依，法官可以根据自己的主管意愿做出判决。

    同时，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。通过以上分析，可以看出，现有法律对地下建筑物所有权界定方面还是一片空白，甚至互相矛盾，仅有的一些规定，比如《城市地下空间开发利用管理规定》，在地下车库所有权问题上的规定还是有利于开发商的。所以，在东莞，如果业主就地下车库归属权和开发商打官司，缺乏法律有力支持。

   再来分析依据二，“配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”《物业管理条例》第二章第六条“业主在物业管理活动中，享有下列权利”，其中一项是“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权。但是没有涉及所有权问题。《广东省物业管理条例》对此也没有明确规定，《广东省物业管理条例(征求意见稿)》规定共用部位和共用设施分别包括房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业管理用房，以及房屋外墙面、屋顶和共用绿地、道路、广场等以及物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

    很明显规定中无论是共用设施还是共用部位都不包括车位和车库。同时，东莞针对住宅小区规划的相关规定中，没有对小区车位配置比率的规定。其实，即使规定了必须配置多少车位，但是也不会规定这些车位归属权问题。因此，以“配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”作为依据判断小区车位应该属于业主在东莞也不成立。

    再来分析依据三，“附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。”其实这点也是最重要的一点，击中了开发商的敏感部位，开发商基本都是把配套设施，包括道路、会所、车库等建设成本纳入房价，(也就是说车库面积被隐性公摊了，所谓隐性公摊就是公摊面积没有在合同中表达出来，只是纳入房价了，这种公摊方式很隐蔽，业主难于发现，举证困难，给维权带来了很大困难。而且法律也没有隐性公摊一说)相当于这些配套设施已经被业主买下了，其归属权理所当然要归业主所有。

   但是由于信息的不对称，或者是业主的弱势地位，开发商将这些配套设施据为己有。一般情况下，根据“谁主张谁举证”的原则，业主是没有能力对此进行举证的，除非实行举证倒置，让开发商拿出没有将车库成本纳入房价的证据。南京鼓楼区法院就以开发商“无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本”为由做出判决是对业主权益的保护。

   但是南京鼓楼区法院此种判决依据并不一定被东莞相关司法部门采用，所以，在东莞，如果以此为依据向开发商索回车库所有权可谓难上加难。如果国家相关部门出台一些规定，明确界定开发商是否将地下车库以及地上车位摊入成本，那样更能保护业主利益，减少由此带来的纠纷。

地上车位所有权应归业主

    前面对地下车库归属权做了简单分析，与地下归属权复杂的关系相比，地上车位归属权则简单的多，法律法规也对此多有约定。据了解，在东莞，地上车位归属权基本属于开发商，开发商将车位租给业主。那么地上车位所有权应该属于谁呢？

   根据相关法律法规，地上车位所有权应该属于全体业主所有。《华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。开发商将房子卖给业主之后，土地使用权随之为全体业主所有，那么属于开发商“所有”的地上车位就是建在全体业主的土地上。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。那么由此可见，地上车位应该归小区全体业主所有。

    但是，《华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条又这样规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。也就是说土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。

   这个约定让人迷茫，也就是说如果经过地方土地管理部门和房产管理部门批准，开发商对建在使用权属于业主的土地上的车位拥有所有权。所以，有对房地产法律精通的业内人士总结说，房地产法律混乱不堪，让人无所适从，由此可见一斑。如果相关法律法规不完善，开发商和业主的纠纷，这些纠纷不但包括对车位、车库的所有权争夺，将会愈演愈烈。和谐社会也就无从谈起。

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