4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版的《房地产蓝皮书》对外发布。蓝皮书指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

　　背景提示

　　“扩内需、保增长”是2009年度我国宏观调控目标。房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。

　　企业篇

　　有效降低开发成本

　　房地产开发投资取决于多方面的因素，在房产市场需求不变的条件下，开发成本越低，则投资增长越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。

　　土地购置是房地产开发成本的重要组成，地价下降能有效降低房地产开发成本。蓝皮书指出，要适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给以稳定适度增长。

　　提高新增项目信贷扶持

　　房地产开发资金占用大，需要大量的信贷资金支持，信贷资金可获得程度和信贷资金成本对房地产开发具有重要作用。经济调整时期，金融系统出于风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融系统对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。

　　促进房地产企业优胜劣汰

　　2008年受开发信贷增长下降和需求衰退影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年房地产企业面临着优胜劣汰。整体来看，一切品牌开发商虽然销售受到冲击，但其行业的领军地位和上市公司的背景在融资方面有一定优势。调整将使新一轮洗牌加速进行，使强者更强，较小的企业不得不通过降价、销售、资金回笼、企业自救和整合力度来决定自身的命运。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产持续、健康、稳定发展。

　　政策篇

　　加大自住购房支持力度

　　蓝皮书指出，我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。

　　由于社会收入差距存在，相当部分中低收入家庭不能进入购房市场，被迫租房居住。现代国家往往对这部分消费群体给予政策支持，以促进这部分家庭进入购房市场，拉动购房需求。自住性购房在经济调整时期对启动内需、拉动经济增长具有更为重要现实意义，因此自住性购房支持政策工具的重要性也更加突出。由于现行政策带有浓厚的计划经济色彩，对拉动自住性购房难以发挥有效作用，需要改革和重构。
　设立储蓄购房补贴基金

　　住房公积金是我国自住房支持政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，享受国家或企事业单位等额补贴。而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很小的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了高补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工为导向的公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。

　　调整住房补贴方式

　　除公积金外，我国还对中低收入人群推出经济适用房、限价房政策。为了更好的拉动消费性购房需求，应尽可能避免政府对住房建设、销售环节的直接干预，明确限制或取缔政策性住房供给。用于支持政策性住房的公共资源可以直接用于建立国家购房储蓄补贴基金，直接用于中低收入家庭的自住性购房信贷补贴，同时扩大信贷补贴的人群覆盖面。

　　加大廉租住房建设力度

　　贫困家庭租住的住房往往具有建筑密度大、单套面积小、生活设施简单但相对齐全等特点，这在一般的商品房开发建设中往往很难提供，公共部门直接建造廉租住房成为有效的住房保障方式。在经济调整时期，增加廉租房建设则更具现实意义，既能满足更多的无房贫困家庭居住需要，改善民生，又能因为建筑材料和土地价格下降而节约建设成本，减轻公共财政负担，还能有效的拉动住房建设投资，为启动扩大内需和满足内需服务。同时还要扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体。

　　开征房地资产持有税

　　在经济繁荣时期，为了遏制房地产市场投机，国家强化了房地产流转环节多项交易税费的征收，目前为活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费，多数税费项目可以取消，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。

　　蓝皮书指出，减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机，加强对持有环节的监管更有利于持久遏制垄断和投机行为。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制屯地屯房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免：其一，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求；其二，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。

　　市场篇

　　楼市下半年有望回暖

　　蓝皮书称,尽管当前房价下降预期强烈，但房地产价格出现深幅下调的可能性不大,主要原因是房价泡沫累积有限。预计房价上半年总体下行，下半年房市有望回暖。

　　2008年下半年，在宏观经济形势变化及调控政策累计效应作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落，走低趋势形成。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产也不例外。但由于房地产供求关系基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。

　　2008年的房市调整不仅使销量锐减，更有前期房地产价格引导的城市房价出现下行。但总体来看，房地产价格出现升幅大调的可能性不大，主要因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。

　　特别是2008年下半年以来，国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和下调存款准备金率，放松信贷等，对房地产持利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将由无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。

　　住宅价格将止跌企稳

　　《房地产蓝皮书》指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

　　暖市成调控政策主基调

　　首先，降息和下调准备金率有利于暖市。其次，加快房地产融资多元化步伐。为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多样化和社会化将有新的进展，主要是通过增加和扩大项目融资的主渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能力。通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金有望在国内试点。在确保资金安全的前提下，把住房公积金用于经济适用住房等建设上将在有条件的地区开展试点。